大眾對于自動駕駛汽車的對人們生活的影響有很多討論。本文重點討論自動駕駛這一新型的出行方式對人們“住”的影響，未來由于自動駕駛汽車的遍及，公共交通這一因素在房價中將被弱化甚至忽略，會對影響人們對住所的選擇。

自動駕駛汽車(Autonomous vehicles)，或者叫無人車，即將改變世界。

大眾對于自動駕駛汽車的“直接效應(yīng)”有很多討論：比如無人車將如何減少交通事故的死亡人數(shù)，如何使乘坐更加舒適，或者如何導(dǎo)致更多的卡車司機失業(yè)。但是，更大的問題是在于它帶來的“間接效應(yīng)”：出行的改善將使我們重新審視生活的方式。

讓我們從房地產(chǎn)行業(yè)講起，老式汽車（亨利福特式的）完全改變了美國的建筑生態(tài)環(huán)境，將住戶們從城市中遷出轉(zhuǎn)至城郊。那么自動駕駛汽車會對我們的城市和郊區(qū)產(chǎn)生什么樣的影響？當(dāng)然是巨大的。

重點：對房產(chǎn)擁有者的一次經(jīng)濟動蕩

保守估計，自動駕駛汽車將給美國的13個主要城市的住宅物業(yè)價值增加約1萬億美元。

這一價值將從原先因“交通便利”而溢價的房產(chǎn)（比如公共交通附近，短途通勤），轉(zhuǎn)移到目前價格中因為各種“交通不便”而貶值的房產(chǎn)中（比如遠離市中心，長途通勤）。

1萬億美元聽上去似乎非常驚人，但要謹(jǐn)記，房地產(chǎn)市場是巨大的：Zillow估計，美國的住宅價值達到了夸張的29.6萬億美元。在這13個城市中，自動駕駛汽車帶來的轉(zhuǎn)變將占住宅物業(yè)價值的2%到13%，下面的圖表顯示了哪些城市將在百分比基礎(chǔ)上受到最嚴(yán)重的影響。

讓我們試著展望一下這1萬億美元，它將超過埃克森美孚(ExxonMobil)、沃爾瑪(Walmart)和摩根大通(JPMorgan)的市值之和。在這種轉(zhuǎn)變當(dāng)中，有更多的財富會被創(chuàng)造出來（也許還有一些損失）。

為什么說自動駕駛汽車將使我們重新選擇居住的地方？

讓我們從自動駕駛汽車帶來的三個簡單的后果進行討論：

第一，自動駕駛汽車使通勤更加愉悅，所以人們愿意住的更遠：在長達40分鐘的通勤中，你是愿意選擇看電視，小睡一會或者回復(fù)電郵完成工作，還是雙手緊握方向盤戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的觀察交通？我曾經(jīng)在Facebook工作，每天乘坐一輛帶有WiFi的“科技巴士”從舊金山到Menlo Park的總部上班，路途要花費1到1個半小時?！懊總€人都討厭通勤，誰愿意花費一個半小時在路上？”區(qū)別在于，要么乘坐班車，要么選擇自己開車。這也造成了要么搬到離工作更近的郊區(qū)，或者依舊住在我喜歡的舊金山。通勤質(zhì)量的微小變化將改變數(shù)百萬居民對于居住地的選擇。

第二，自動駕駛汽車甚至可以做到縮短通勤時間：這一點備受爭議，一些人認為，自動駕駛汽車將通過增加每條車道的車輛數(shù)量來減少行駛時間，或者通過車輛間的通信交互來提高行駛的平均速度。另一些人則反駁說，由更便宜、更舒適的交通工具創(chuàng)造的“誘導(dǎo)需求”來抵消這些收益。這種情況將如何發(fā)展仍然不確定，但實際旅行時間的減少將允許住宅的進一步向外蔓延。

自動駕駛汽車將比人工駕駛實現(xiàn)更高效的交通流動 來源：Friedrich 2016

第三，自動駕駛汽車將挑戰(zhàn)公共交通：即便是最便捷的交通也將受到影響。大多數(shù)主要城市的公共交通由于Uber瓜分了一定的市場份額已經(jīng)出現(xiàn)了財政困難的情況，也不可能在未來能和舒適、便捷、高效的自動駕駛汽車相比。任何地方的“鄰近公共交通”（軌交房）都被認為是有利于房產(chǎn)價值的因素，也就是說，未來由于自動駕駛汽車的遍及，公共交通這一因素在房價中將被弱化甚至忽略。

簡而言之，自動駕駛汽車壓縮了距離（通過交通時間和交通舒適度）。它轉(zhuǎn)變了我們原有的思維方式，并改變了支配房地產(chǎn)價值的空間關(guān)系。數(shù)以億計的美國人將重新考慮他們生活的地方與他們需要去的地方，以及這其中的距離。企業(yè)和雇主也會根據(jù)新技術(shù)的出現(xiàn)做出同樣的反應(yīng)。

當(dāng)然，這些變化講將給房產(chǎn)價值帶來重大影響。下一節(jié)我們將探究這些影響在何處以及具體有多少。

模型：自動駕駛汽車對房價的影響

因素一：開車到市中心的距離

紅點表示60分鐘通勤，藍點表示45分鐘通勤，下午5點從舊金山市中心駛出圖

關(guān)于這個話題，已經(jīng)有了很多的討論，但不是最近（大多數(shù)研究都是在1960-2000年進行的），而不是全面的（大多數(shù)研究都是在一個城市進行的）。

借助現(xiàn)代的大數(shù)據(jù)來源和分析技術(shù)，我們采用了更加全面的版本。在這項技術(shù)中，我們結(jié)合了一個擁有最近半年來19萬美元以上的房產(chǎn)銷售的私有數(shù)據(jù)庫，該數(shù)據(jù)庫基于美國13個主要城市的80英里范圍內(nèi)。我們將它與公共人口普查數(shù)據(jù)和最先進的交通數(shù)據(jù)庫結(jié)合在一起進行分析。

如今，開車去市中心的時間與房產(chǎn)價值有什么關(guān)系？這可能有助于我們回答未來它將如何變化。

讓我們從一個相對清晰的例子：華盛頓特區(qū)（以下簡稱DC）開始說起。

華盛頓特區(qū)：離市中心的駕駛距離越短，房價越貴

在DC，房產(chǎn)價值的巨大差異(61%)可以用房產(chǎn)離市中心有多近來解釋。我們很快就會發(fā)現(xiàn)，并非所有城市都是如此，但在DC卻是如此。

從這張圖表來看（無法控制其他變量），你會得出這樣的結(jié)論：如果一個人在DC市中心的實際通勤路程是40分鐘，使用了自動駕駛汽車之后他將會神奇的體驗到35分鐘的通勤時間。DC的平均房價是是37.6萬美元，而這五分鐘的差距，根據(jù)我們的模型實際上帶來的價值是1.9萬美元(e^（5分鐘*0.0098）*376=$395k$395k-$376k=$19k)。這對房主來說是實實在在的錢，而在整個DC地區(qū)，巨大的經(jīng)濟變化正在不斷的累積。

這對整個DC意味著什么呢？我們使用的實際模型考慮的因素比上面的單一變量要多。在我們完整的模型中，我們估計將有880億美元將會在DC中轉(zhuǎn)移。下面是一些獲利最大的地區(qū)：

因素二：多中心城市的通勤

但是，你會提出疑問，我們并不是每天都要去市中心。

你是正確的。當(dāng)大部分人通勤到城市的中心時，我們稱這種城市為“單中心”城市。DC就是一個單中心城市。我們再舉一個例子：菲尼克斯（Phoenix又叫鳳凰城），鳳凰城就是這樣一個“多中心”城市。人們開車去上班，結(jié)果表明：城市中心驅(qū)動時間與房產(chǎn)價值之間的關(guān)系與DC不同。開車到市中心的時間不是一個能解釋鳳凰城房產(chǎn)價值屬性的變量因素。（R2=6%）

那么在鳳凰城這樣的多中心城市，自動駕駛汽車會影響房產(chǎn)價值嗎？答案是肯定的，人們上班的通勤方式依然會受到影響，即使他們不是去市中心。

多中心城市是很難建模的，但其影響是真實的，我們的模型通過考慮城市中心以外的多個工作地點來解釋鳳凰城的多中心性。因此，我們的模型能夠解釋鳳凰城70%的房價差異。

我們估計，根據(jù)我們?yōu)轼P凰城建立的多中心城市模型，由于自動駕駛汽車的普及，鳳凰城將會有80億美元的財產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移。下圖是獲利最多的區(qū)域：

因素3：公共交通：不再是價值驅(qū)動因素

從歷史上看，靠近公共交通對房地產(chǎn)價格有著有利的影響。下表展示了幾個交通項目的影響。APTP在進行的另一項研究表明，在0.5英里范圍內(nèi)公共交通造成的價值溢價為42%。

來源：National Association of Realtors

在未來即將向自動駕駛汽車轉(zhuǎn)變的過程中，靠近交通中轉(zhuǎn)站的房地產(chǎn)很有可能成為輸家。由于人們對于自動駕駛交通的使用，特別是在軌道交通上，他們的“溢價”將會縮?。ㄒ恍┤苏J為，在自動駕駛汽車上會表現(xiàn)的更好，因為它們適應(yīng)新技術(shù)的能力更強）。這筆溢價很有可能將會在非交通社區(qū)中形成轉(zhuǎn)化。

總結(jié)：偉大的扁平化

我們將看到最基礎(chǔ)的變化將是一個廣泛意義上的價值轉(zhuǎn)移，從我們原來認為所謂的“便利”（離市中心較近，通勤方便）這種被積極定價的因素，和“不便”（通勤糟糕，離市中心較遠）這種被消極定價的因素。隨著時間的推移，這兩者的差異將趨于平緩與均衡。這種“扁平化”的趨向代表了價值的巨大轉(zhuǎn)變。

但是等等，這不是在遙遠的未來嗎？在一個問題上，人們不禁會觀點不一：這樣的轉(zhuǎn)變還要多久才實現(xiàn)？

在未來幾十年里，我們可能不會看到大規(guī)模的普及L5自動駕駛汽車（完全智能化）。但我們不能因此就放松警惕，有兩個原因：

第一，推動資產(chǎn)價格的是未來預(yù)期，而非當(dāng)前現(xiàn)實：資產(chǎn)價值基于對未來事件的預(yù)期。在事件真正發(fā)生之前，我們應(yīng)該看到資產(chǎn)價值的變化。舉個例子，當(dāng)一個社區(qū)僅僅開始宣布一個交通工程還沒有實現(xiàn)它的時候，你的鄰居就已經(jīng)會變了。這意味著，在自動駕駛汽車真正上路之前，房地產(chǎn)價值可能會在5-10年的時間內(nèi)改變，也就是，現(xiàn)在。

第二，半自動駕駛汽車已經(jīng)誕生：我們看到完整的L5自動駕駛汽車還會遠嗎？今天，我們已經(jīng)看到了這項技術(shù)的雛形。特斯拉的自動駕駛系統(tǒng)（又稱L2自動駕駛汽車，半自動駕駛汽車）已經(jīng)讓通勤變得更加舒適。這項技術(shù)將很快應(yīng)用到普通汽車上，完整的自動駕駛汽車來實現(xiàn)所有的轉(zhuǎn)變還需要一段時間，然而單單是半自動駕駛就已經(jīng)能讓長時間的駕駛變得愉悅，而它開始改變?nèi)藗儗τ诰嚯x的看法，進而改變?nèi)藗兎慨a(chǎn)價值的看法。

啟示：一個動蕩的未來

對于房屋的擁有者來說，人們的儲備金，如果保存在他們的房屋凈值中，可能并不像他們認為的那么安全。

對于房地產(chǎn)投資者來說，這筆財富相當(dāng)于埃克森美孚(ExxonMobil)、沃爾瑪(Walmart)和摩根大通(JPMorgan)的市值總和。

對于城市規(guī)劃者來說：城市擴張將得到補貼，迫使規(guī)劃者考慮經(jīng)濟增長的限制以及我們對于密度的價值。城市化的擁護者應(yīng)該警惕起來。

你怎么看？